Аналитики и риэлторы отмечают признаки активности во всех сегментах рынка недвижимости, нехарактерные для сезона отпусков. Данные Росрегистрации тоже свидетельствуют о том, что количество сделок купли-продажи за последние месяцы увеличилось. Выходит, рынок недвижимости ожил? Ситуацию комментирует генеральный директор компании Paul’s Yard Павел Здрадовский.
— Сделки действительно идут, количество клиентов, интересующихся покупкой квартир, увеличивается. Главную роль сегодня играют покупатели с так называемым отложенным спросом, которые дожидались снижения стоимости жилья, держа деньги наготове. И когда цены поползли вниз, начали действовать.
Динамика спроса в первом полугодии 2009 г. наглядно показала, что рынок нестабилен. Полный штиль сменялся активной волной спроса, и наоборот. Аналитики прогнозировали обычное для января затишье, однако после новогодних праздников сразу начались звонки, показы, клиенты стали принимать решения о покупке квартир. В феврале опять наблюдалась легкая стагнация, а с начала марта — новая волна активности покупателей. Именно в это время скидки на квартиры доходили до 70%. Видимо, в этот период мы и увидели дно рынка недвижимости. В апреле спрос вернулся на свой средний уровень и продолжил плавный рост.
— Каково сейчас соотношение спроса и предложения на элитном рынке жилья?
— Существенных изменений на рынке элитной недвижимости не произошло. Все объекты, которые были выставлены на продажу на демпинговых условиях, уже ушли, и ничего нового пока не появилось. Но стоит отметить, что действительно хорошие объекты «за очень дешево» не продавали. А то, что сильно упало в цене, как правило, не востребовано.
Сегодня объем предложения резко сократился. Основная причина заключается в том, что незаконченные новостройки не востребованы, а спрос практически полностью сместился в сторону вторичного рынка недвижимости и значительно превышает предложение. В будущем этот дисбаланс сохранится и даже усилится в связи с растущим дефицитом качественных предложений, обусловленным тем, что большинство строек заморожено, а новые проекты девелоперы не начинают.
Новостройки, в которых сейчас покупают квартиры, — это уже готовые дома, где риск незавершенного строительства исключен. Здесь запущены коммуникации, подключены инженерные системы, нет никаких проблем и проволочек с документами и получением права собственности на квартиру. Но подобных объектов — единицы, остальные — вторичный рынок.
— Существует мнение, что в период ажиотажа на рынке Москвы было немало псевдоэлиты. Согласны ли вы с ним?
— Псевдоэлита была и есть. Ее главная примета — обещание солидных скидок (до 70%) при покупке. Но должен отметить, что сегодняшние клиенты научились отделять зерна от плевел, в том числе и с помощью профессионалов, работающих на рынке элитной недвижимости не первый год.
— Значит, готовность продавца существенно уступить в цене должна насторожить покупателя элитной недвижимости и заронить сомнение в качестве объекта?
— Не так категорично. Действительно, девелоперы элитного жилья тоже проводят различные маркетинговые акции, нацеленные на стимулирование спроса, предоставляют скидки, предлагают рассрочку и т. д. Но все эти мероприятия касаются в основном незавершенных объектов, ликвидность которых сегодня заметно упала. Особенно широко распространены такие кампании в сегменте загородного жилья.
— Застройщики элитного жилья тоже ощутили кредитный голод или им хватает пока запаса прочности?
— Запас прочности полностью исчерпан. Сейчас в основном идет разговор о реструктуризации долгов. И, на наш взгляд, для застройщика в таких условиях лучшим решением будет реализация объектов по их себестоимости, то есть лучше любыми средствами закончить стройку, чем заморозить ее. К примеру, в Латвии цены на новые проекты уже практически приблизились к их себестоимости.
В России в кризис 1998 г. строительные компании с целью сохранения бизнеса, своего места на рынке недвижимости, техники, рабочих мест реализовывали объекты по себестоимости без каких-либо накруток. Разумеется, были оптимизированы все возможные затраты, снижена зарплата рабочих, но в любом случае она соответствовала уровню тех времен. Такие меры помогли компаниям удержаться на плаву.
— Каково, на ваш взгляд, будущее дорогого жилья?
— Думаю, что будущее недвижимости элитной и бизнес-класса за квартирами и коттеджами с отделкой под ключ, полностью меблированными и оборудованными современной бытовой техникой, как на Западе. Ведь там человек покупает квартиру, и ему остается только перевезти вещи и можно жить. Главное — сделать правильный ремонт — без «рюшечек» и черной плитки. Современному человеку проще заплатить чуть больше, чем делать ремонт с нуля, затягивая с переездом.
— Ипотека и элитное жилье. Берут ли кредиты на покупку дорогих квартир?
— Нет, сейчас VIP-ипотека утратила свои позиции. Раньше для состоятельных людей основное преимущество ипотечного кредита при покупке элитной недвижимости заключалось в том, что выгоднее и целесообразнее было взять кредит, чем выдергивать деньги, задействованные в бизнесе, особенно если прибыльность бизнеса выше, чем ставка по ипотечному кредиту. Кроме того, и сами банки проявляли большую лояльность к клиентам премиум-класса, для каждого подбирали индивидуальную программу кредитования, находили компромиссные варианты и т. д.
Сегодня, во-первых, вырос банковский процент по ипотечному кредитованию, усложнились его механизмы, условия VIP-кредитования уже не являются такими выгодными. Во-вторых, сейчас банки опасаются выдавать кредиты под залог имеющейся недвижимости. В-третьих, большинство ипотечных квартир приобретали с целью инвестирования, то есть квартиры и загородные дома, купленные в ипотеку, сдавали в аренду, когда ставка была выше, чем ежемесячная выплата процента по ипотечному кредиту, но сегодня это уже не так актуально.
Впрочем, и собственники жилья не особенно заинтересованы в ипотечных сделках, так как для их оформления требуется немалый срок.
— Говорят, что в кризис на рынке недвижимости появилось больше мошенников. Возможны ли аферы с элитным жильем?
— Конечно, аферы возможны. Сейчас мошенники тоже есть, но их деятельность в отношении дорогого жилья ограничивается только просмотром квартиры и знакомством с хозяевами, дальше они ничего предпринять не могут. У нас в компании имеется серьезный опыт работы на этом рынке, существует профессиональная юридическая служба, которая сразу понимает, когда человек дает ложную информацию и путается в показаниях. Мошенники скорее ищут темы для новых афер, прощупывают возможности.
— Сейчас на рынке очень много разговоров о второй волне кризиса. Как вы оцениваете ее вероятность?
— Как вполне реальную. Если первая волна кризиса ударила по рынку недвижимости и акциям, то вторая (по некоторым прогнозам, она ожидается в начале осени) может коснуться денег.
Во время первой волны в выигрыше оказался тот, кто обладал наличными средствами и успел купить, пусть даже с небольшим дисконтом, ликвидный актив, например квартиру в готовом доме, либо торговый центр или офис, или «свечной завод». Как будет развиваться ситуация дальше, трудно сказать. Мировая экономика нуждается в реальных деньгах, но пока не придумано ничего другого для устранения их дефицита, как печатание новых купюр. Не исключено, что с сентября деньги будут терять в весе, а стоимость недвижимости и других товаров расти. Причем цены на жилье могут вернуться к своему докризисному уровню и даже превысить его. Также возможен дефицит качественных предложений, обусловленный тем, что большинство строек заморожено, а новые проекты не развиваются. К началу второй волны кризиса на коне окажется тот, кто владеет ликвидным активом, то есть либо хорошей квартирой, либо качественным загородным домом.
Вениамин Вылегжанин
