Как получить право собственности на квартиру в новостройке: по договору купли-продажи или по решению суда?
Из письма читателя:
«…Я купил квартиру в новостройке. Через три месяца должна пройти госкомиссия и дом будет сдан. Компания нам предлагает оформить квартиру в собственность по суду, ссылаясь на то, что регистрация в обычном порядке займет много времени. Есть ли разница в оформлении свидетельства о собственности по решению суда и в обычном порядке (по договору купли-продажи)? Может ли это как-то повлиять на получение налогового вычета или иметь другие последствия?»
Практически половина покупателей квартир в новостройках сталкиваются с проблемой регистрации права собственности на жилплощадь. Бывает, что дом построен, сдан госкомиссии, в нем есть вода, свет, газ — в общем, жить можно. Но при этом владельцы квартир не имеют самого главного — свидетельства о праве собственности. Между тем отсутствие этого важного документа (то есть отсутствие самого факта государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) причиняет массу неудобств.
Во-первых, если квартира не зарегистрирована, нельзя прописаться в жилом помещении, а это в свою очередь делает невозможным прикрепление к поликлинике, запись в детский сад или школу и т. д.
Во-вторых, закон не допускает совершения сделок с новостройками с момента подписания передаточного акта и до момента регистрации права собственности, то есть неоформленную квартиру нельзя продать, подарить, отдать в залог и т. д.
В-третьих, многие покупатели жилья в новостройках брали кредит в банке. В залог приходилось оставлять не квартиру (ее как объекта права еще не существовало), а свое имущественное право на строящийся объект — право требования. По такому виду залога процентная ставка по кредиту была гораздо выше, чем за готовое и зарегистрированное жилье. Поэтому таким лицам выгодно как можно раньше зарегистрировать право собственности на квартиру, чтобы осуществлять выплаты по кредиту в меньшем размере.
К сожалению, в описанной ситуации находятся многие соинвесторы, которые вложили деньги в строящееся жилье. И неважно, что они проживают в новой квартире, оплачивают все расходы по ЖКУ — вопрос с регистрацией не решается годами.
Почему так происходит? Есть масса причин, но в числе основных, как правило, финансовые разногласия между администрацией, застройщиками, инвесторами, правительством Москвы и т. д. Стороны не подписывают акт о выполнении условий инвестиционного контракта, и в результате страдает гражданин-дольщик.
Если вы не согласны ждать окончания этой эпопеи, то можете подать в суд исковое заявление с требованием признать за вами право собственности на построенную квартиру. Кстати, многие застройщики сами рекомендуют дольщикам идти именно этим путем.
Итак, строительство дома закончено, объект введен в эксплуатацию, и вы хотите зарегистрировать свое право собственности на основании судебного решения.
Исковое заявлениеНеобходимо подготовить исковое заявление с требованием признать за вами право собственности на квартиру. Конечно, лучше всего обратиться к специалисту, который, исходя из конкретной ситуации, подготовит данный документ, подскажет, какие бумаги необходимо к нему приложить. Не стоит экономить на юристе, так как грамотное исковое заявление — залог успеха в суде. Но прежде чем подать иск, следует уплатить государственную пошлину.
Размер пошлины можно рассчитать разными способами.
Часть юристов и адвокатов, которые специализируются именно на исковых заявлениях о признании права собственности на квартиру в новостройке, рассчитывают госпошлину, руководствуясь положениями Налогового кодекса РФ, по формуле:
6,6 тыс. руб. + 0,5% x N,
где N — сумма по договору инвестирования минус 500 тыс. руб.
Например, сумма, заплаченная по договору, составляет 3,5 млн руб. От этой суммы отнимаем 500 тыс. руб., получаем 3 млн руб.
0,5% x 3 млн = 15 тыс. руб.
6,6 тыс. руб. + 15 тыс. руб. = 21,6 тыс. руб.
Но в соответствии со ст. 333.19 НК РФ при цене иска свыше 500 тыс. руб. госпошлина не может превышать 20 тыс. руб. Таким образом, 20 тыс. руб. — это и есть наш результат. Однако Налоговым кодексом предусмотрена еще одна привилегия: если цена иска превышает 1 млн руб., то от полученной суммы госпошлины отнимают 9,1 тыс. руб.
Таким образом:
20 тыс. руб. — 9,1 тыс. руб. = 10,9 тыс. руб.
Это максимальный размер госпошлины, который может быть оплачен по искам такой категории.
Если идти по другому пути, то можно обойтись меньшей суммой. Дело в том, что наш иск — это один из способов защиты гражданских прав, а значит, требование неимущественного характера (хоть и связано с дорогостоящей квартирой). Как сказано в НК РФ, при подаче такого искового заявления пошлина составляет для физических лиц 100 руб., для организаций — 2 тыс. руб. Этой же позиции придерживается и Минфин РФ (Письмо от 29.12.2008 г. № 03-05-06-03/50). На практике иски проходят с обоими видами пошлин. Даже если судья решит, что расчеты сделаны неверно, то предложит устранить недостатки, то есть доплатить (это сделать легче, чем вернуть переплаченные деньги).
Куда подавать иск?К исковому заявлению необходимо приложить копии следующих документов: инвестиционный договор (договор участия в долевом строительстве); все квитанции, платежки, которые подтверждают, что вы полностью выполнили свои обязательства по договору; документы БТИ и т. д. Все бумаги оформляют в нескольких экземплярах — по числу участвующих в деле лиц.
Исковое заявление в суд по общему правилу подают по месту нахождения объекта, но согласно практике Верховного суда РФ возможна и подача по месту жительства гражданина или по месту нахождения ответчика. Судья в течение пяти дней со дня поступления заявления обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству в суде.
После принятия заявления необходимо подготовить ряд судебных запросов, например, об истребовании документов БТИ, протокола распределения квартир, документов из администрации и др. На практике вопрос с признанием права собственности решается не на одном, а на нескольких заседаниях. Ваша задача — доказать суду, что дом построен, объект (квартира) существует, вы свои договорные обязательства выполнили в полном объеме.
Положительных судебных решений по данной категории дел уже очень много.
Если вы оформляли покупку по предварительному договору…Существует достаточно большая группа покупателей, которые не заключали договоры о долевом участии в строительстве, а покупали квартиру по предварительному договору.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительным договором предусматривается только одна обязанность для сторон — заключить в будущем основной договор (например, купли-продажи квартиры). Но многие застройщики умудряются истребовать с покупателей стоимость будущего жилья, хотя никаких денежных расчетов на основании предварительного договора быть не должно! Проходит время, основной договор так и не заключен, дом построен, а покупатель не может оформить право собственности на квартиру.
В этом случае также можно обратиться в суд и требовать понуждение к заключению основного договора. Эта возможность вытекает из п. 4 ст. 445 ГК РФ. Важно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора. Не пропустите сроки, так как в соответствии с законом «обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».
Даже если вы пропустили сроки, не отчаивайтесь. В последнее время в судах рассматривают дела, суть которых в том, чтобы признать предварительный договор притворной сделкой.
Судебное решение на руках. Что дальше?Предположим, судья выносит положительное решение, то есть за вами признают право собственности на квартиру. Ваш следующий шаг — это регистрация права собственности. Для этого необходимо предоставить в регистрационную службу:
кадастровый паспорт (заказываете в органах БТИ); судебное решение; квитанцию об оплате государственной пошлины (500 руб. для физических лиц).Через месяц после того, как все документы сданы в регистрационную службу, можно получить свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Чем регистрация квартиры на основании судебного решения отличается от обычной? Пожалуй, разница только в том, что в свидетельстве о праве собственности (в графе «Документы — основание») будет записано ваше судебное решение. У тех же, кто дождется регистрации без суда, будут вписаны реквизиты договора.
Не стоит бояться обращения в суд с исковым заявлением, такая регистрация никак не скажется на получении имущественного налогового вычета, прописке, записи в школу или детский сад. В среднем получение права собственности через суд занимает от двух до четырех месяцев, а регистрации через застройщика можно ждать годами.
Саглар Адьянова
