«Дно достигнуто», — утверждают чиновники, и без паузы продолжают: «квадратный метр в Москве будет стоить тысячу долларов». Специалисты рынка более последовательны. Да, к словам о «дне», часть экспертов добавляет, что к лету цены упадут еще на 15-20%, но отмечают и встречную тенденцию: уменьшаются скидки.
Очевидно, летом они просто заместят друг друга. Пора покупать. Если в инвестиционных целях, то ясно представляя, что рынок остается неустойчивым, а значит, исключительно важна ликвидность объекта. Меду тем, термин «ликвидность» за несколько «тучных лет» оброс массой невразумительных значений. Что такое ликвидность вообще и на рынке жилой недвижимости в частности? Что бы вы посоветовали покупателю, пытающемуся самостоятельно оценить ликвидность того или иного предложения? На эти вопросы отвечают эксперты КДО daily.
КДО daily: Совсем немного теории. Что такое ликвидность объекта недвижимости в самом общем виде?
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела Корпорации «Инком»: В самом широком понимании термин «ликвидность» подразумевает способность превращения любых видов активов в денежные средства по цене, максимально близкой к рыночной. Ликвидность жилой недвижимости обратно пропорциональна периоду экспозиции: чем он короче, тем выше ликвидность. Это свойство часто понимается как высокая востребованность объекта на рынке.
Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба»: Видимо, здесь нужно пояснить, что определение ликвидности через период экспозиции — это практический подход. Он позволяет ответить на вопрос: «А ликвидна ли эта квартира?» только постфактум, после того, как квартира продана, ведь даже в последний момент покупатель может отказаться от сделки. Поэтому если рассуждать совсем «теоретически», то ликвидность объекта недвижимости — это способность быть реализованным на свободном рынке, которая определяется отношением его потребительской привлекательности к инвестиционной. Другими словами, отношением его характеристик, качественных и количественных, к его цене.
Михаил Храмов, генеральный директор Real Estate Consult: Тогда еще более «теоретически»: ликвидность — это легкость обеспечения конечного финансового притока капитала из той или иной ценности. Чуть практичнее: покупка недвижимого объекта по низшей планке стоимости и дальнейшая его перепродажа с учетом прироста цены.
Совсем практично: Первичный рынок недвижимости в обычных условиях гарантированно ликвиден. Потому что можно приобрести квартиру в новостройке на начальной стадии строительства и продать ее после сдачи дома, прирост в стоимости составляет порядка 30%.
Иван Шульков: Я только подчеркну уже озвученное условие: ликвидность объекта недвижимости — это его способность быть реализованным на свободном рынке, для которого не характерен монопольный или административный диктат. С другой стороны, если эти факторы уже вошли в разряд правил, то и они легко учитываются при определении ликвидности.
КДО daily: То есть, при прочих равных условиях более ликвидна, скажем так, новостройка компании, пользующейся административным ресурсом, так как она гарантированно будет достроена?
Дмитрий Таганов: Не считая того, что квартира в этой новостройке может стоить дороже, чем у коллег.
Иван Шульков: И еще, это тоже важно, обычно ликвидность оценивается способностью объекта быть реализованным на рынке, находящемся в относительном равновесии. Скажем, в ситуации, когда цены на недвижимость росли с высокой скоростью, ликвидным был практически любой товар. В общем, ликвидность зависит не только от соотношения цена / качество, но и от рыночной конъюнктуры в том сегменте (ценовом, географическом, форматном), в котором находится объект — от масштабности сегмента, динамики его развития и соотношения объемов спроса и предложения.
КДО daily: Трудновато все это сложить в общее определение.
Дмитрий Таганов: А как же иначе? Ликвидность — от латинского слова liquidus – текучий, жидкий.
КДО daily: Хорошо, допустим, мы имеем идеальный рынок: равновесный, без признаков монополизма и административного диктата или, так и быть, с диктатом, но не беспредельным, и нам нужно решить, по какой цене выставить объект. Как это делается?
Михаил Храмов: Теоретически или практически? Если второе, то многие находили в базах примерно схожие предложения, не мудрствуя, накидывали 10-15% и ждали, что именно им повезет с богатым и глупым «буратино».
КДО daily: Случалось?
Михаил Храмов: Скорее, в области фольклора. Ну а сейчас актуальнее стремление продать без скидки.
КДО daily: Что тогда есть маркетинговое исследование?
Михаил Храмов: С «накидом» или нет, но на практике во многих случаях так называемое маркетинговое исследование заключается в том, чтобы найти аналогичные объекты и оттолкнуться от их цены.
Дмитрий Таганов: Вот-вот! И главная сложность в том, чтобы безошибочно найти эти самые аналогичные объекты. На самом деле метод «по аналогии» при последовательном воплощении неизбежно превращается в полноценное исследование. Понятно, что в городе подобрать ряд аналогичных объектов гораздо легче, чем на загородном рынке.
Это не только «речка-лес». На ликвидность загородного дома влияют десятки факторов: удаленность, направление, подъездные условия, качество дорожного покрытия, пропускная способность трассы. Экология: профессиональный оценщик собирает детальную информацию о промышленных предприятиях, характере их выбросов.
Учитывается информация медицинских учреждений. На повышение цены объекта также играют такие обстоятельства, как близость лесопарков, исторических усадеб, старинных храмов, загородных музеев. Даже в одном поселке абсолютно одинаковые дома, расположенные в 50 метрах друг от друга, могут различаться в цене на 15-20% из-за того, что один дом смотрит на реку, а другой на соседние строения. Далее во внимание принимаются характеристики самого дома: стройматериалы, планировка, отделка, инфраструктура, общественные зоны. На ликвидность загородного дома влияют и «нематериальные активы»: имя архитектора, известность и репутация дизайнерского бюро. В некоторых случаях на ликвидность влияют даже имена соседей по коттеджному поселку.
КДО daily: А что из всего перечисленного не актуально для города? Удаленность от центра, направление, экология, храмы, стройматериалы...
Дмитрий Таганов: То, что загородный рынок еще очень узок в сравнении с городским. Боюсь, это одна из причин того, что и кризис ударил по нему больнее. Серьезные маркетинговые исследования подменялись ценообразованием по аналогии плюс те самые 10-15%. А кто-то уже на эти 10-15% набрасывал свои 10-15%. Завышение классности поселков стало чуть ли не нормой.
КДО daily: Получается, что так называемая «рыночная цена» превратилась в фикцию? А значит, «летит» вся формула ликвидности: «возможность продать объект по цене, максимально близкой к рыночной»?
Иван Шульков: Предлагаете определять ликвидность в административном порядке? Ведь для экспертной оценки ликвидности необходима информация о перспективах развития рынка, изменениях в законодательстве, постановлениях о строительстве дороги или метро, выводе предприятий и т.п. Но и без шуток ситуация выглядит невероятно сложной для того, чтобы можно было составить какую-то универсальную схему оценки: покупатели на рынке загородного жилья, городского элитного, бизнес- и эконом-класса учитывают различные обстоятельства при покупке недвижимости — то, что важно одним, безразлично для других, квартира на первом этаже вообще низколиквидна, но в некоторых случаях — наоборот, благодаря возможности перевода в нежилой фонд.
КДО daily: Что в остатке?
Михаил Храмов: Кто. Добросовестный опытный оценщик или риэлтор. Его опыт, профессиональное чутье, если угодно.
КДО daily: Что покупать тем, кто решил войти на неустойчивый рынок?
Дмитрий Таганов: Самое ходовое. К слову, в своих аналитических отчетах мы специально отслеживаем тенденции в условном классе жилья — однокомтнатные квартиры в хрущевке в ВАО, то есть, наиболее ходовой, наиболее ликвидный товар рынка недвижимости. Инвестору нужно, прежде всего, оценить «массовость товара» — его стандартность, отсутствие усложняющих моментов. Это наличие типовой планировки, «типовой» район (то есть, не ЦАО, а какой-нибудь спальный), типовая серия дома (не эксклюзивный архитектурный проект, не высотка, и даже не сталинский дом). Если «стандартность» обеспечена, то ликвидность такого объекта намного выше, хотя и дорогие эксклюзивные объекты, конечно, тоже найдут своего покупателя, но вряд ли так же быстро, как «массовый продукт».
Иван Шульков: Да, очевидно, что объекты сверхвысокого ценового сегмента вследствие его малых масштабов являются гораздо менее ликвидными, даже при условии адекватного соотношения цена / качество. К сказанному добавлю, что посоветовал бы приглядеться к загородному рынку: он существенно просел. Исчерпав возможности скидок, некоторые девелоперы перепрофилируют непроданные поселки на аренду. Это значит, что дальнейшего падения цен не предвидится.
Альберт Акопян
